Выплатим Mortgage раньше

Финансируя покупку своего первого дома, мало кто имел реальный план выплатить долг к пенсии. Но годы шли, и в какой-то момент мы вдруг осознали, что работать осталось 10 лет, а Mortgage ещё платить 15 или 20. То есть налицо дилемма: как выплатить Mortgage быстрее, если нет возможности тратить на выплату больше, чем сегодня? И есть ли такая возможность вообще?

К счастью, есть, и не одна. Об одной из них сегодня пойдёт речь.

Но сначала немного теории. Сейчас открою «большой секрет»: любой займ можно выплатить быстрее только в том случае, если мы будем платить большую сумму, чем сумма билла, который мы получаем от кредитора. Эта процедура называется prepay. И всё бы было хорошо, если в бюджете есть на это деньги. А если их нет? Но даже если «свободных» денег нет – это не повод сдаваться.

Мы помним наш девиз: Never give up!

Стало быть, если не можем платить больше, чтобы иметь возможность делать prepay, давайте попытаемся снизить билл. В этом случае мы сможем делать prepay, платя обычную сумму, на которую настроен наш бюджет.

Пример 01:

A. bill $1,400.00 & check $1,400.00 – prepay = $0.00 / Mo & $ 0.00 / year

B. bill $900.00 & check $1,400.00 — prepay = $500.00 / Mo & $6,000.00 / year

Всё выглядит прекрасно за маленьким исключением – как снизить билл?

К счастью, и это не Dead end. Варианты есть. И ниже об одном из них.

Для большинства пятидесятилетних остаточная сумма их сегодняшнего Mortgage значительно меньше начальной. К сожалению, это не отражается на размере билла, что при выходе на пенсию может вылиться в проблему. Билл всё тот же, что и 10-20 лет назад, так как Mortgage – это installment loan: (www.credit.com/loans/loan-articles/what-is-an-installment-loan/)
Единственный способ снизить размер билла – это перефинансировать наш Mortgage на остаточную сумму.

Пример 02:

Если оригинальный Mortgage составлял $300K, то при 30-тилетней амортизации и интересе 4.5% наш билл за Principal & interest (P&I) был равен $1,520.00 в месяц. После 20 лет платежей Mortgage был выплачен до суммы 147K. Следовательно, если мы перефинансируем остаточную сумму под тот же процент, мы получим месячный платёж P&I= $745.00. При этом новый Mortgage, будет выплачиваться с темпом $2,370.00 в год. Но главного мы достигли: нам удалось снизить обязательный платёж – билл за Mortgage с $1,520.00 до $745.00 и получить сумму для prepay равную $775.00 в месяц, не изымая из бюджета ни цента лишнего.

Так вот, возвращаясь к тому, что наш бюджет позволяет тратить за М в месяц $1,520.00, мы можем начать использовать эффект prepay и платить банку дополнительные $775.00, не выходя за пределы, определённые бюджетом. При этом мы за год дополнительно спишем с долга ещё $9,300.00. То есть, при том же платеже мы за год продвигаемся к выплате М вместо одного года на более чем 5 лет и сможем выплатить остаточную сумму всего за 6 лет.

Подведём итоги.

Эффект Prepay обеспечил нам выплату М вместо 30 лет за 26 с учётом первых 20 лет. Т.е. на 4 года раньше при сохранении оригинального начального месячного платежа и не «напрягая» семейный бюджет. Но, кроме этого, мы добились ещё одного «бонуса», на который часто не обращают внимания. Так как сокращение срока с 30 лет до 26 оставило в нашем кармане чуть более $90K, то эту сумму следует вычесть из затрат на выплату процента, что позволит пересчитать эти затраты. В итоге получается, что взяв займ под 4.5%, фактически мы заплатили только 3.00%.

В конечном итоге мы добились запланированного – выплатили М раньше без необходимости корректировать свой бюджет и увеличивать месячные траты.
Продолжение этой темы следует.