Зачастую серьезные финансовые бенефиты находятся у нас «под носом» и нами котролируются, а мы этим не пользуемся. Если бы, например, вы предложили Рынку проект гарантированного получения $159K при затратах всего в $15K, то очередь желающих «вложиться» в данный проект выстроилась бы до Downtown’a…
Мало кто из наших соотечественников не знает русскую присказку: «Знал бы прикуп – жил бы в Сочи». Однако, переехав в Америку, многие поняли, что здесь у нас «прикуп» — не секрет, с просто lock of information.
Как ни парадоксально, именно этот недостаток информации и «скрывает» от нас «дорогу в Сочи» (читай — во Флориду), хотя обычно эта информация лежит на поверхности.
Вспомним, каким откровением для многих оказалась революция в использовании кредитных карт, когда от привычных $30K — $40K на картах в вашем портмоне, мы перешли к лимитам в несколько сотен тысяч, в $250K и $500K. Не секрет, что такой переход для многих слушателей и читателей передач и публикаций Клуба Здравого Смысла — КЗС — драматически улучшил их благосостояния, сведя к минимуму личные финансовые риски. Аналогичным «золотым ключиком» для многих может стать оперирование с интересом на Mortgage, об экономическом потенциале которого мы даже не подозреваем, фокусируясь только на прибыли, которая формируется за счёт Market value. Об этом и разговор.
Не думаю, что кому-то надо доказывать, что сэкономленные деньги смело можно в бюджете отнести в раздел «заработка». Сделаем себе об этом «узелок на память» и вернёмся к инвестиционной составляющей нашей недвижимости.
Итак, общеизвестно, что владелец дома каждый год (в среднем) становится богаче на 4% от рыночной стоимости свого дома. Таким образом за 30 лет один и тот же дом стоимостью в $300K станет стоить $900K, то есть вырастет в стоимости на $600K.
Такая картина не может не радовать, но реальность такова, что колебания рынка могут свести всю нашу прибыль на нет и наоборот. За многие годы жизни в Америке мне известны не понаслышке случаи, когда дома, купленные за $50K, стали оцениваться в $250K. И наоборот, когда через 10 лет то, что оценивалось раньше в $900K, сегодня оценивается в $650K.
Приведённые примеры – это типичная картина для рынка недвижимости, хотя рост рыночной стоимости недвижимости в целом превалирует. Отсюда и стабильный рынок покупателей за Американской мечтой – собственным домом – Home Sweet Home.
Но поскольку рыночные риски невозможно исключить из наших расчётов, то поиск дополнительных ресурсов получения прибыли, которые не зависили бы от рыночных колебаний, – это мечта каждого домовладельца, который финансировал покупку своего дома и все ещё платит Mortgage.
И поскольку с заработком на стоимости дома мы разобрались, давайте начнем искать профит за счет экономии, фокусируясь на снижении затрат на финансирование, платы за процент банку. Я понимаю недоумение многих: а что мы можем сделать, если банк нам зафиксировал единственный процент и снизить затраты я могу лишь делая prepay, то есть платя некую сумму свыше суммы билла? Все верно. Рrepay – это один из путей выплатить Mortgage раньше. Но проблема в том, что это требует дополнительных затрат, к чему не каждый бюджет готов.
Так что давайте вернёмся к проценту и вспомним или узнаем, что каждый день банк продаёт свои продукты, предлагая проценты в диапазоне 2-3-х процентов, что в полной мере относится и к Mortgage. То есть, анонсировав Mortgage под 3%, банк может предложить вам и 2% и 4% за тот же продукт. И разница в том, что за любой процент выше трёх – банк предложит вам кредит на closing. В то же время, если клиент желает получить процент ниже 3%, например 2%, то за этот процент надо будет заплатить банку.
А теперь переходим к вопросу целесообразности. Но сначала краткое напоминание строгих правил, которые говорят о целесообразности затрат на финансирование.
Итак. Если мы планируем перефинансирование в течение ближайших трёх лет – старайтесь снизить затраты на финансирование. То есть выбирайте процент «хуже» чем 3% и получите кредит, который может покрыть вам не только данный closing, но частично и следующий.
Если же мы не планируем перефинансировать данный Mortgage в ближайшие годы – боритесь за процент. В нашем случае надо выбирать что-то, что ниже 3%, например 2%.
Да, это может нам стоить серьезных денег, но целесообразность затрат на финансирование нам определит конечный результат.
Качественная картина выглядит так. При затратах на финансирование в пределах $15K и снижении процента всего на один процент, в результате при:
- Mortgage в $500K мы выиграем $175K
- Mortgage в $400K мы выиграем $145K
- Mortgage в $300K мы выиграем $115K
Таким образом, к случайному профиту мы добавили профит гарантированый. Естественно, что наиболее эффектвно это работает при планах выплатить Mortgage, то есть для тех, кто готовится к выходу на пенсию.
План покупки процента работает всегда и знать о его возможностях очень полезно и прибыльно. Со всеми вопросами по выплате Mortgage звоните и пишите:
Иосиф – Клуб здравого смысла. 847-520-7030
