Для большинства в нашей стране Mortgage (М) – это что-то типа “священной коровы” в Индии или знакомой из прошлой жизни таблички: “Не влезай – убьёт”. По этой причине самым популярным видом М является 30-тилетний, который выбирает подавляющее большинство покупателей недвижимости. Поэтому доминирует практика: “выбить” хороший М и забыть о нём до того как …прокукарекaет “Жареный петух”.
Что же здесь плохого, скажете вы? Ничего, кроме того, что:
- Наивно планировать что-то на 30 лет
- Семейные планы надо пересматривать каждые 3-5 лет, с учётом ежегодных ревью
- Рискованно не принимать во внимание, что практически ни один первый М не выплачивается полностью из-за следующего через 3-5 лет перефинансирования
- Невыгодно игнорировать инвестиционную составляющую М
- Опасно нагружать бюджет большим платежом, не имея контроля над ним.
Практика показыает, что все перечисленные выше “негативы” рано или поздно начинают осложнять нам жизнь. И главная причина этих осложнений – это зафиксированный “навечно” платёж.
К счастью, Рынок на всё имеет ответ, и один из них – HELOC, или кредитная линия, или, если хотите, кредитная карта, чем по сути HELOC и является (https://en.wikipedia.org/wiki/Home_equity_line_of_credit). Со всеми перечисленными “негативами” HELOC успешно справляется, а главное – под наш контроль переходит возможность изменять размер билла.
Всё это позволяет взглянуть на HELOC как инструмент по ускоренной выплате задолженности за дом, так как, снижая месячный билл – P&I (principal & Interest), мы можем начать использовать prepay фактор, о чём мы говорили в предыдущей статье. Предположим, что на временной основе мы частично выплатили HELOC и тем самым снизили месячный билл. Рассмотрим варианты погашения задолженности при помощи HELOC.
Пример.
При Mortage = $300K P&I = $1,520.00 в год мы выплачиваем $4,800.00
При HELOC = $200K P&I = $ 750.00 prepay=$ 770.00 / выплата в год = $ 9,240.00)
При HELOC = $100K P&I = $ 375.00 prepay=$1,145.00 / выплата в год = $13,740.00)
При HELOC = $ 50K P&I = $ 187.00 prepay=$1,333.00 / выплата в год = $16,000.00)
Таким образом HELOC позволяет увеличивать темп выплаты займа в 2, 3 и 4 раза при сохранении прежнего месячного платёжа за Mortgage.
Безусловно, этот подход мы сможем реализовать только при условии, что найдём средства, которые позволят временно выплачивать HELOC и снижать его объём. В этом нам могут помочь любые имеющиеся в нашем распоряжении источники: деньги в банках, CD, пенсионные фонды и, конечно же, средства Аварийного фонда. Под данный проект вы смело можете занимать деньги у семьи и друзей, так как есть стопроцентная гарантия вернуть эти деньги мгновенно, без всякого рода контроля и ограничений со стороны банка.
Готов предоставить полный расчёт вариантов частичной или полной выплаты вашего Mortgage за счёт HELOC либо иного метода по вашему выбору.
Иосиф – Common Sense Club – тел. 847-520-7030
