Мы рассмотрели варианты “внеплановой” (см. статьи №1 & №2) выплаты Mortgage (М) за счёт дополнительных платежей – prepay.
Но М не проектировался на выплату за 30 лет и только. Существуют ещё так называемые “короткие” М, которые запланированы на выплату за 15 или 10 лет.
Не путайте их с 3-х, 5-ти, 7-ми и 10-ти летними ARM’ами & Balloon’ами. Все они, прежде всего, такие же 30-ти летние Mortgage. Но в то же время они разбиты на периоды с разным процентом М. Как и каждый продукт Рынка, 15 и 10-ти летние М появились на Рынке в ответ на “запрос”. Главными, хотя и не единственными “заказчиками” данных М явились те, кто определился со сроком выхода на пенсию. То есть, для тех, кому “за 50”. Для пенсионера возможность вдвое снизить свой билл за дом, перестав платить за М – это весьма существенно. Но при этом не следует забывать о том, что за налоги на землю, страховку и оплату сервиса ассоциации мы будем платить вне зависимости от выплаты М.
Будучи важной составляющей бюджета, срок выплаты М именно бюджетом и должен определяться вне зависимости от того, какой М был нами выбран сначала.
Кроме социальной составляющей (выход на пенсию), у М имеется и инвестиционная. Мы знаем, что, выплачивая М, мы инвестируем наши средства под процент нашего М. То есть, если мы платим наш М под 4%, то те средства, что мы тратим на его выплату, приносят нам те же 4%. Следовательно, если наш бюджет имеет продукт, который зарабатывает нам более 4%, то деньги надо направлять именно туда.
И наоборот. Если возможности заработать более 4% у нас нет – выплачивайте М. Это, конечно же, очень грубый пример, но он даёт достаточное представление о том, на что следует обращать внимание, планируя агрессивную выплату М.
Например, для тех, кто имеет свой бизнес, процент прибыли от вложения в бизнес очевидно выше, чем процент за М. Следовательно, агрессивно выплачивать М экономически нецелесообразно. (Я подчёркиваю “экономически”, так как могут быть и другие причины принятия решений не менее, а иногда, и более важные …). Для тех же, кто получает зарплату и не имеет собственного бизнеса, прибыль от выплаты М следует сравнивать с прибылью от пенсионных фондов. Если пенсионные фонды зарабатывают более 4% (имея в виду наш пример) – вкладывайте дополнительные средства в эти фонды. Если меньше – выплачивайте М. Кстати, для этой категории домовладельцев использование 15 и 10-летних М вполне целесообразно. Особенно с учётом срока платежей и размера М на сегодня.
Заключение: Наш билл за М обычно самый большой в бюджете. Следовательно, он заслуживает нашего повышенного внимания и регулярного контроля. Мы рассмотрели достаточно примеров, которые показали массу скрытых в М резервов как с точки зрения минимизации платежей, так и с точки зрения сокращения сроков выплаты М.
Вывод очевиден: давайте эти возможности использовать.
Совет: поставьте вопрос выплаты и анализа М в повестку дня уже сегодня.
Готов поделиться моим многолетним опытом и знаниями в данном вопросе. Все консультации по ревизии и коррекции имеющегося М, включая вопросы приобретения недвижимости и выбору нового М, абсолютно бесплатны.
Слушайте мои передачи на 1240 АМ по понедельникам, вторникам и четвергам. Звоните: 847-520-7030. Иосиф
