В нашей самой богатой в мире стране жить только на пенсию и ни в чём себя не ограничивать “низзя”, как говаривал мудрый Полунин. Зная это, мы, американцы, надеемся только на себя. Наше счастливое пенсионное завтра – это результат наших усилий вчера и сегодня. Нам в этом помогают наши накопления и доходы от бизнесов, в которых мы продолжаем участвовать.
Одним из таких “пенсионных” бизнесов является сдача недвижимости в рент. То есть мы говорим о заработке Landlord’a.
Традиционно доход от рента предполагает владение многоквартирным домом или несколькими домами или квартирами: 10 и более единиц недвижимости. Это количество снижает риск “простоя”, когда не все квартиры или дома оказываюся сданными в рент.
Эта практика была скорректирована в 90-х, когда прибыль формировалась не от рента, а из-за быстрого роста недвижимости. Такая ситуация позволяла получать прибыль даже при наличии всего одной единицы недвижимости. Работа шла по следующей схеме: приобреталась единица недвижимости для сдачи в рент. Рент оплачивал все издержки. Недвижимость росла в цене и через 3-5 лет продавалась с существенной прибылью. Большинство “новичков” считало, что это и есть инвестирование в “рент”, хотя в реальности прибыль формировалась за счёт спекулятивного роста цены недвижимости. Но это всё в прошлом. Рынок, пройдя кризисный цикл, восстанавливается, возвращая недвижимости утерянную рыночную стоимость. Вслед за ростом спроса на недвижимость для проживания начинает “оживать” рынок недвижимости “под рент”.
Главное отличие сегодняшнего рынка недвижимости от рынка 90-х – это возврат к регулярному темпу роста рыночной стоимости недвижимости. Рынок недвижимости вторичен, так как зависит от уровня занятости и роста цен на строительные материалы, оборудование и услуги, вкл. стоимость оплаты строительных работ. И потому не может расти сам по себе. Исторически этот рост определяется процентом инфляции и находится в пределах 3-5%%. Таким образом, вложение в “рент”, когда объектом рента является только одна единица недвижимости, оказывается и рискованным, и малоэффективным.
Пример №1. Квартира, купленная в 1995-м за $100K, была продана через 3 года за $150K с прибылью более 15%, без затрат, за счёт рента. Сегодня такая ситуация нереальна или займёт многие годы, что трудно планировать. Кроме того, у нас нет гарантии, что прибыль от рента покроет наши затраты. И, наконец, риск “простоя”. Всё вместе делает этот вид рентования низкорентабельным, если не сказать убыточным.
Пример №2. Cдаваемая недвижимость имеет Mortgage $250K, налоги на землю $8K в год и плата ассоциации $3K в год. Итого наши затраты – $11K в год, а доход от рента – $18K в год. Следовательно, замороженные $250K принесут вам в лучшем случае 2.8% в год. Согласитесь – это крайне мало для вложения в бизнес. Теперь рассмотрим возможный риск от “простоя”. Я намеренно опускаю возможные аварийные затраты, связанные с ремонтом и обслуживанием. Если “простой” составил всего 6 месяцев, потеряно $9K. Так вот, чтобы только компенсировать эти потери, потребуется 14-15 месяцев. Всё вместе взятое делает данный бизнес весьма сомнительным. Есть ли выход? Он, естественно, есть: надо вернуться к многолетней практике многоквартирного рента. Этот подход себя оправдал. Финансирование данных проектов достаточно либерально и не накладывает на вас ограничения из-за личного низкого дохода. Финансирование определяется историей доходности рента данного здания.
Если же вы приобретаете 4-х квартирный дом, то его финансирование базируется на правилах получения регулярного Mortgage, так как это продукт FANNIEMAY.
Удачи, друзья. Готов помочь вам в реализации данного пенсионного проекта.
Иосиф, тел. 847– 520-7030
