В первой части мы остановились на том, что, делая свой выбор, мы не должны забывать, что главное – целесообразность!
Рассмотрим часто встречающийся пример, когда нам предлагают сделать выбор между 30-летним и 15-летним Mortgage. К сожалению, зачастую мы делаем выбор, исходя из факторов, которые лежат на поверхности, не учитывая конечную цель.
Рекомендуя остановиться на 15-летнем Mortgage и сравнивая его с 30-летним, нам прежде всего указывают на его следующие “убийственные” преимущества:
- Лучший, чем у 30-летнего процент, обычно ниже на .25%
- значительно меньшая сумма, потраченная на проценты банку за 15 лет в сранении с 30-летним
В цифрах на примере $200K Mortgage это выглядит примерно так:
- при 30 year fixed & 5.00% APR – банк получит за процент $187K
- при 15 year fixed & 4.75% APR – банк получит за процент $90K
Экономия составит $97K !!!
На этом обычно Mortgage-ные “консультанты” своё объяснение и заканчивают, так как на взгляд человека, далёкого от правил арифметики, аргументы серьёзные и спора не вызывают.
Но тут “в кустах” и без рояля оказывается консультант, представля-ющий “second opinion” (которыми я рекомендую пользоваться постоянно, включая вашего покорного слугу), и начинает разбираться по существу: а сопоставимы ли эти два типа Mortgage?
Обратимся к примеру.
Вопрос №1. Сравниваете ли вы автомобили при их покупке?
Ответ №1. Конечно. На этом основании я и делаю выбор.
Вопрос №2. А приходилось ли вам, прицениваясь к Ford Escort, сравнивать его с Mercedes Benz?
Ответ №2. Нет, конечно. Эти автомобили несопоставимы…
Ответ правильный – объекты несравнимы. Следовательно, необходимое условие для любого сравнения – это равные исходные данные. А в случае Mortgage – это месячный билл.
Вопрос №3. Можно ли в таком случае сравнивать 30-летний и 15-летний Mortgage?
Ответ №3. Нельзя. За 30-летний мы будем платить в месяц $1,070.00, а за 15-летний – $1,570.00. Налицо значительная разница в платеже – $500.00 в месяц или $6,000.00 в год.
Но если мы всё же хотим сравнивать эти два плана, мы должны привести их к общему знаменателю и не сбрасывать со счетов $6K, которые остаются в кармане у выбравшего 30-летний Mortgage. И тогда через 15 лет его ситуация будет следующей:
Mortgage $187K – долг
$6K * 15years = $90K – накопления
Сделав prepay в Mortgage на сумму накоплений, остаточный Mortgage будет равен $97K.
То есть разница затрат за 15 лет составит всего $7K. Следовательно, при правильном сравнении выигрыш 15-летнего Mortgage носит символический характер – $39.00 в месяц. Если же к этому добавить выигрыш от списаний в налогах за интерес, которые при 30-летнем Mortgage естественно выше, то финансовый выигрыш 15-летнего Mortgage полностью сводится к нулю.
В чем же причина этого печального итога? Причина в выборе цели. 10-ти и 15-ти летние Mortgage имеют своей целью выплату Mortgage в определённый срок и только. Эти Mortgage вышли на Рынок для того, чтобы обеспечить будущих пенсионеров чётким планом обязательных платежей, который позволит им встретить пенсию – Mortgage free.
Этот пример – прекрасная иллюстрация того, что правильность выбора всегда предполагает наличие цели, иначе целесообразность проекта повисает в воздухе.
Готов помочь в ревизии имеющихся финансовых программ и их соответствия вашим конечным планам.
847-520-7030 или mockbajr@gmail.com
